Как рценивать общедолевое имущество

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

На сегодняшний день споры о правах на общедомовое имущество не являются редкостью. Данная публикация посвящена вопросам оспаривания и защиты права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме. Суд рассмотрел дело об оспаривании права собственности на нежилое помещение С. В обоснование иска указано на наличие в спорном помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома, и на статус данного объекта, фактически являющегося общим имуществом многоквартирного дома. Впоследствии в качестве соответчиков привлечены К.

Понятие встроенно-пристроенного помещения является противоречивым.

Институт профессионального образования февраля г. Аналитический сборник "Рыночные корректирующие коэффициенты для оценки объектов недвижимости" для объектов офисного, торгового и производственно-складского назначения. Справочник оценщика недвижимости Земельные участки Справочника оценщика бизнеса.

Споры об общедомовом имуществе

Добро пожаловать на портал научной сети Современное право! Регистрация нового участника. Здесь вы можете найти нужные материалы для работы и учебы более статей , воспользовавшись поиском. Установите аватар и постарайтесь заполнить вашу страницу с информацией - это производит впечатление, и другим пользователям будет легче искать коллег.

Если вам нужна помощь, вы можете пообщаться с коллегами на форуме, обменяться мнениями. Просто создайте интересующую вас тему. Вы можете создавать блоги, анонсы мероприятий, загружать медиа файлы, публиковаться в наших журналах. На сайте есть внутренняя почта, функции добавления друзей, просмотра их активности, подписки на любые новые материалы. Вы сможете создать личную страницу - визитку.

Подписывайтесь на рассылку новых материалов, добавляемых на сайт. Будьте в курсе событий. Совет: пользуйтесь органайзером справа от вас , чтобы сохранять нужные страницы и не искать их потом. Если вам будет нужна помощь, вы всегда сможете обратиться в службу поддержки: support info-pravo. Рассматриваются теоретические и практические проблемы приобретения и осуществления права собственности в отношении общего имущества в многоквартирном доме и нежилом здании.

Ключевые слова: кондоминиум, недвижимое имущество, общее имущество в многоквартирном доме, право общей собственности. The article is dedicated to theoretical and practical problems on acquisition and enjoyment of proprietorship concerning common property in housing dwelling and non-resident building.

Keywords: condominium, immovable property, common property in housing dwelling, common proprietorship. Судебная практика разрешения споров о принадлежности общего имущества в многоквартирных домах показывает, что существующая нормативная база не достаточна для обеспечения единообразного разрешения таких споров, и еще только предстоит выработать ясные критерии оценки имущества в качестве общего.

Однако выступая фикцией как материальные объекты, помещения и общее имущество в здании реальны как различные объекты прав, находящиеся в разных правовых режимах. Не являясь физически обособленным от помещений, общее имущество в многоквартирном доме или нежилом здании требует ясных юридических критериев для своей квалификации в качестве общего, поскольку неопределенность в вопросах принадлежности имущества неизбежно приводит к спорам о правах собственности на него. В соответствии со ст.

Аналогичную норму содержит п. Право долевой собственности на общедомовое имущество имеет специфические черты, не известные классическому праву общей собственности, а именно: размер доли не зависит от воли сторон, а определяется размером квартиры нежилого помещения ; передача доли невозможна отдельно от передачи права собственности на квартиру, ее выдела в натуре, отказа от ее приобретения без отказа от приобретения квартиры п. Специальный характер имеет и порядок осуществления правомочий по пользованию, владению и распоряжению объектами общедомового имущества: не единогласно, как это предусмотрено п.

Отсутствие у доли самостоятельной оборотоспособности позволило ряду авторов относить право долевой собственности на общедомовое имущество к особой разновидности общей долевой собственности[4]. Из положений ст. Однако возникновение схожей конструкции неизбежно при любом искусственном разделении физически единого объекта на самостоятельные части. Так, ЖК РФ предусматривает режим общего имущества в коммунальной квартире, к которому относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты ст.

Данный режим, естественно, также исключает самостоятельную оборотоспособность доли. Другим объектом, на базе которого существует специальный режим общего имущества, является нежилое здание, в котором отдельные помещения принадлежат разным собственникам.

Арбитражная практика не всегда признавала наличие такого режима, однако очевидная жизненная необходимость справедливо и разумно разрешать споры о правах собственности на лестницы, подвалы, крыши и подобные объекты, служащие всему зданию, заставила ВАС РФ в Постановлении Пленума от Ранее действовавшее законодательство — Федеральный закон от В настоящее время применение к данным объектам правового режима кондоминиума не исключено в порядке аналогии закона.

Примечательно, что п. Полагаем данные изменения необходимыми, поскольку они наделяют собственников основных объектов земельных участков, садовых домиков дополнительным инструментарием защиты своих интересов, более эффективным, нежели сервитут.

Особую остроту приобрела проблема разграничения нежилых помещений индивидуального и служебного общедомового назначения. Действующее законодательство п. На практике толкование данной нормы получило принципиальное значение для разрешения многочисленных судебных споров о принадлежности подвальных и цокольных помещений, чердаков и подобных объектов, которые ввиду возможности коммерческого использования пространства внутри них приобретали единоличных собственников, с чем оказывались не согласны другие собственники помещений в доме.

В цивилистической литературе по-разному подходят к выделению критериев общедомового имущества. Певницкий и Е. Данные критерии уточняет И. Однако в отличие от предыдущих авторов И. Полагаем, что замечание о необходимой совокупности признаков справедливо только для целей определения размера долей в праве собственности на общедомовое имущество при отсутствии спора о принадлежности отдельных объектов.

Если же имеется такой спор, то остаточный критерий теряет практическое значение, в противном случае факт регистрации права собственности, например, на подвал, сам по себе исключал бы подвал из состава общего имущества, а значит, и возможность оспаривать право собственника подвала по мотивам нарушения прав долевых сособственников.

Практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции такой подход не разделяет, требуя во всех случаях оценивать помещение с точки зрения его целевого назначения. Так, в п. Определенные сложности для квалификации имущества в качестве общедомового вызывают помещения, которые могут иметь двойное назначение.

К таковым можно отнести практически любой подвал или чердак, имеющий достаточные размеры, чтобы хранить там имущество или заниматься иной коммерческой деятельностью.

Буквальное толкование положений п. Если конкретный подвал предназначен для обслуживания дома в целом, а равно нескольких помещений в нем, то он должен рассматриваться как общее имущество.

Но на практике суды, не отрицая предназначенность того или иного подвала для обслуживания всего дома, нередко приходят к выводу, что основным назначением спорного подвала является его использование, например, под склад, и отказываются признавать право общей долевой собственности на такие помещения.

Сложившаяся ситуация, на наш взгляд, обусловлена изначальной порочностью самой формулировки общего имущества в законе. Квартира и иное жилое помещение обладают нормативно закрепленными в строительных правилах четкими конструктивными признаками, которым следует проектно-сметная документация.

В результате помещение документально фиксируется в качестве жилого со стадии проектирования и вплоть до регистрации права собственности на него. Предназначенность для обслуживания других помещений или здания в целом как атрибут нежилого помещения документально не выделяется и не фиксируется. Для нового строительства возможно введение требований со стадии проектирования выделять отдельную категорию общедомового имущества, исключая его двойное назначение и использование, но для существующего фонда зданий это не будет являться решением проблемы.

В практике судов получило распространение понимание целевого критерия с поправкой на основное назначение. Это позволило судам исключать из общего имущества помещения, которые хоть и предназначены для обслуживания здания, но могут иметь и другое назначение, определяемое судом как основное. Проект ГК РФ нормативно закрепляет сложившийся в судебной практике подход. Согласно п. Такие помещения могут быть как пригодны, так и непригодны для самостоятельного использования п.

Можно увидеть два возможных смысловых значения данного термина в контексте соответствующей правовой нормы. В этом случае преимущество собственника подвала, используемого под склад, очевидно вне зависимости от того, насколько много в нем находится общедомового технического оборудования, поскольку помещение под склад используется сотрудниками полный рабочий день все дни месяца, а в качестве теплоузла слесарь может его обслуживать всего несколько часов в месяц.

Пространственный критерий тоже будет в пользу склада, так как под склад будет использоваться все полезное помещение подвала, а к техническому оборудованию теплоузла необходим только проход.

Такое толкование в большей степени отвечает специфике взаимоотношений собственников помещений в здании. Одно дает основание для справедливого соизмерения интересов собственника спорного подвала или другого подобного имущества и разумных общих интересов владельцев помещений в здании. Руководствуясь данным правилом, суд может избежать крайности считать общим любое подвальное помещение, через которое проходят хоть какие-нибудь общедомовые коммуникации, либо, напротив, считать индивидуальной собственностью любой подвал, который можно хоть как-то использовать в личных целях.

Закономерен вопрос: какие именно обстоятельства должны рассматриваться как создающие преимущество интересов собственников квартир в споре с формальным собственником помещения двойного назначения? Собственники квартир и другие проживающие в них граждане имеют конституционное право на жилье, а значит, на безопасное и комфортное проживание в своих квартирах.

Это право обеспечивается в том числе наличием в общедолевой собственности подвальных помещений и иных объектов общедомового назначения. Если индивидуальное использование подвального помещения потенциально может препятствовать нормальной эксплуатации дома и квартир, создавать угрозу нарушения прав собственников помещений в здании, то такое помещение должно рассматриваться как общедомовое. В противном случае потребительские качества квартир и нежилых помещений будут ухудшены за счет ухудшения условий обслуживания здания.

Например, в нужный момент будет невозможно быстро попасть в подвал и перекрыть воду в доме в случае аварии, может быть затруднено полноценное использование вспомогательных общедомовых помещений во время капитального ремонта дома. Наконец, жители дома рискуют, что собственник подвала будет его переоборудовать под свои нужды.

Известны случаи, когда собственники снимают грунт, увеличивая высоту подвальных помещений и подвергая здание риску оползания фундамента и разрушения. Очевидно, что нормальной эксплуатации дома препятствует нахождение в собственности отдельных лиц помещений, к которым необходим регулярный доступ для обслуживания и эксплуатации здания в целом. Отсюда можно сформулировать следующий принцип разграничения вспомогательных и самостоятельных помещений: вспомогательными помещениями должны признаваться нежилые помещения, в которых расположено общедомовое оборудование и инженерные коммуникации и к которым необходим доступ для выполнения каких-либо систематических работ по техническому обслуживанию здания помимо обычного визуального осмотра не реже одного раза в год.

Период в один год обусловлен сезонностью эксплуатационных работ, связанных с началом и окончанием отопительного периода.

Наличие в помещении общедомовых приборов учета, регуляторов подачи тепла в помещения, которые периодически используются при изменении погоды, аварийных выключателей и задвижек определенно свидетельствует об основном предназначении такого помещения обслуживать здание в целом и о его вспомогательном статусе.

Предлагаемое правило при условии его закрепления в судебной практике исправит существующий дисбаланс в пользу защиты интересов коллектива собственников. Участникам споров при назначении технической экспертизы спорного помещения можно дать практическую рекомендацию ходатайствовать о постановке перед экспертом вопроса о том, какие общедомовые работы и с какой периодичностью должны выполняться в этом помещении.

Принадлежность имущества на праве собственности не должна определяться расплывчатыми оценочными критериями. Участники гражданского оборота должны иметь возможность точно знать качественные характеристики приобретаемого имущества, если от этого зависит действительность сделки.

Закрепление предлагаемого правила внесет большую определенность в гражданский оборот. Потенциальные приобретатели подвалов, чердаков и подобных помещений получат возможность адекватно определить правовой статус такого имущества и добросовестно не вступать в заведомо незаконную сделку. Обзор основных позиций по этому вопросу см. Жилищное право. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: автореф.

Между тем он очень удачно подходит для определения специального правового режима недвижимого имущества. Многоквартирные дома: проблемы и решения. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. Присылать новые статьи на Email.

Поисковая система. Join or Login. Вспомогательные помещения как объекты общего имущества в многоквартирном доме. Вспомогательные помещения как объекты общего имущества в многоквартирном доме Рассматриваются теоретические и практические проблемы приобретения и осуществления права собственности в отношении общего имущества в многоквартирном доме и нежилом здании.

УДК Чтобы получить короткую ссылку на статью, скопируйте ее в адресной строке браузера и нажмите на кнопку:. Укоротить ссылку.

Кто кому должен? («ЭЖ-Юрист», № 26, 2017 г.)

Наверное, вы уже не раз встречались с суждением о том, что общедомовое имущество должно учитываться при оценке квартиры. В связи с начавшейся в Москве программой реновации вопрос оценки квартир стал очень актуальным, мы и сами недавно писали статью о том, на какие компенсации могут рассчитывать собственники квартир в домах под снос. В той статье мы также указывали на необходимость оценки общедомового имущества. Все это породило некоторое недопонимание, мы и другие оценщики столкнулись с тем, что заказчики стали требовать оценки общедомового имущества. Но согласно ФСО-1 П 3 оценке подлежат только объекты, которые могут участвовать в гражданском обороте на рыночных условиях. Можете ли вы, например, продать свое право на лестничную клетку или лифт?

Вспомогательные помещения как объекты общего имущества в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им. Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им. Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание. Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды.

Разъяснения по оценке общедомового имущества

Добро пожаловать на портал научной сети Современное право! Регистрация нового участника. Здесь вы можете найти нужные материалы для работы и учебы более статей , воспользовавшись поиском. Установите аватар и постарайтесь заполнить вашу страницу с информацией - это производит впечатление, и другим пользователям будет легче искать коллег. Если вам нужна помощь, вы можете пообщаться с коллегами на форуме, обменяться мнениями. Просто создайте интересующую вас тему. Вы можете создавать блоги, анонсы мероприятий, загружать медиа файлы, публиковаться в наших журналах. На сайте есть внутренняя почта, функции добавления друзей, просмотра их активности, подписки на любые новые материалы. Вы сможете создать личную страницу - визитку. Подписывайтесь на рассылку новых материалов, добавляемых на сайт.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Общее имущество МКД и права собственников

Кому принадлежит общедомовое имущество многоквартирного дома?

.

.

.

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 5
  1. Исай

    У вас тоже самое, на суд да как всегда просто очко сжалось прийти ибо нет никаких доказательств.

  2. Сергей

    Будет ли запрещена передача руля?

  3. Инесса

    Скажите пожалуйста мы сдаём деньги на уборку класса, это законно? Спасибо).

  4. Афанасий

    20 ндс считали?

  5. Август

    А потом депутаны сделают квадратные глаза и будут вопить о чрезвычайно низком уровне рождаемости и зарегистрированных браков. После чего будут сливать деньги для улучшения сложившейся по их вине демографической ситуации.

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных